Comment calculer un viager occupé ?

L’expression « viager occupé » revient souvent dans les discussions sur les transactions en viager, mais qu’est-ce que cela signifie exactement ? Un viager occupé est une forme de copropriété qui permet au propriétaire, appelé crédirentier, de rester dans la maison jusqu’à sa mort, même après que la maison soit vendue à un potentiel acheteur, appelé débirentier.

Fonctionnement du viager

Le viager occupé permet au crédirentier d’occuper la maison vendue jusqu’à son décès, tout en continuant à percevoir des rentes viagères. Le locataire à vie d’un domaine viager a toujours les responsabilités habituelles sur la maison comme s’il était toujours le propriétaire. En règle générale, il est précisé dans le contrat que l’occupant de la propriété est autorisé à l’utiliser pendant la durée de sa vie. Il bénéficie même d’un statut usufruitier et peut louer le local pour son propre intérêt.

Comme le vendeur va occuper le logement jusqu’à sa mort, il bénéficie alors d’une décote au cours de laquelle l’acheteur doit lui verser de l’argent en deux fois. En premier lieu, le débirentier va payer un montant comptant nommé « bouquet » lors de la vente. Puis en deuxième lieu, il va verser la « rente viagère » au vendeur tous les mois (ou par trimestre) jusqu’à son décès. C’est seulement lorsque le crédirentier meurt que l’acheteur bénéficie de la pleine propriété de l’habitation.

Méthode de calcul

Pour déterminer la valeur de la rente mensuelle en viager occupé ; il faut :

• Tout d’abord, il faut estimer la valeur vénale de la maison par rapport au prix sur le marché (prix du m² selon la situation géographique multiplié par la superficie totale du logement).
• Ensuite, il faut retirer de cette valeur vénale le droit d’usage et d’habitation (DUH). Ce droit d’occupation se calcule en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur ou encore en suivant un barème viager (le barème Daubry ou le barème des notaires par exemple).
• Puis, on passe à la détermination du montant du bouquet qui représente 20 à 30 % de la propriété.
• C’est après qu’on fait la soustraction entre la valeur vénale de l’habitation, le DUH et le bouquet pour obtenir le capital à renter (autrement dit, la valeur de capitalisation de la rente).
• Enfin, il ne reste plus qu’à convertir le capital à renter en rentes viagères mensuelles toujours en fonction du barème viager.