L’achat d’un bien immobilier est bien souvent l’achat d’une vie. Quelle déception donc de découvrir un vice caché, qui peut potentiellement ruiner cette étape importante. Bien s’informer sur le sujet, c’est s’assurer d’avoir toutes les informations à sa disposition pour pouvoir entamer des démarches en bonne et due forme.
Que recouvre le terme « vice caché » ?
Pour qu’un vice caché soit reconnu, celui-ci doit remplir trois conditions.
Premièrement, il doit s’agir d’un défaut empêchant de disposer de son logement dans des conditions normales ou d’un défaut tellement important que l’acheteur, s’il en avait connu l’existence, n’en aurait pas fait l’acquisition. Logique mais ô combien importante, la seconde condition consiste en l’ignorance de ce défaut par l’acheteur au moment de la vente. Enfin, le vice doit être antérieur à la vente du bien.
Quel recours pour l’acheteur ?
La personne ayant réalisé l’achat du bien immobilier dispose de deux recours légaux pouvant intervenir dans les deux ans suivant la découverte du défaut :
- Action « rédhibitoire » : il s’agit du recours le plus difficile à obtenir. Celui-ci consiste en la restitution du bien contre remboursement. Ce remboursement comprend le prix de vente de la maison ainsi que les éventuels frais annexes liés à la transaction.
- Action « estimatoire » : l’acheteur demande une diminution des frais payés, en faisant appel par exemple, à un expert.
Quelle indemnisation ?
Clause de garantie
Il existe, sur les actes de vente, une clause de garantie des vices cachés. Celle-ci s’applique uniquement aux vendeurs particuliers, les vendeurs professionnels n’étant pas concernés. Néanmoins, cette clause peut ne pas être appliquée si la mauvaise foi du vendeur est prouvée.
Deux possibilités
Si la mauvaise foi du vendeur a été reconnue, le juge pourra vous faire bénéficier de l’arrêt n°07-16.746 en date du 19 novembre 2008, prononcé par la Cour de Cassation. Celui-ci prévoit, en cas d’annulation de la transaction, le remboursement du prix de vente de la maison ainsi que des dommages et intérêts pour le « préjudice » subi par l’acheteur.
En revanche, si le juge estime que la gravité du défaut est insuffisante, il décidera d’une simple diminution du prix de vente et fera appel à des experts qui évalueront la « moins-value » résultant de ce vice.
Une action en justice pour « vice caché » est une procédure lourde et peu évidente. Avant d’entamner une procédure, demandez les les conseils d’un avocat sur vos recours en cas de vices cachés immobiliers.
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